🏢 에덴빌

💰 매입 비용 구조 (정직신고 기준)

안전상한가(10.7~11억) 대비 여유 약 0.9%뿐 — 방 기준(10%+)엔 미달.

📊 월별 현금흐름

201호 전환 전까지는 확정 적자. 전환 후에도 손익분기 근처(큰 흑자 아님).

📈 수익률 지표

수익형 투자로는 낮음 — "무자본 자산확보 전략"으로 접근해야 함. 급매(경매가 수준) 시 −2.7~2.8억 손실 가능.

👥 호실·상가 전체 현황 (8개 — 누락분 보완완료)

보증금 합계 1,500+6,000+15,000×4(101·201·202·302호)+16,000(301호)+16,800(401호)=10.03억 — 재무탭 명목총액과 정확히 일치 확인.

🎯 자금사용 한도 (세입자자금관리 원칙)

📝 호실별 메모 (실제 연락·진행상황 기록)

🚨 최대 고비 시점

💰 세입자자금 관리 원칙

201호 등 신규 유입 자금도 표에 명시된 한도까지만 다른 용도(배팅장 등)로 사용. 나머지는 예비금 보존 — 지금 건물주가 처한 상황(세입자 돈 유용→반환불가)을 반복하지 않기 위한 최소 안전장치.

🚦 방 공식 게이트(G0~G8) 최신 상태

💡 G7의 13.53억은 재무탭의 순부채(10.35억)와 다른 숫자입니다 — 일부러 다르게 계산한 것입니다. G7은 "경매로 넘어갔을 때 전체 청구자(모든 세입자+은행) 합계"를 보는 것이라, 201호를 매도인이 책임지기로 한 사적 약속과 무관하게 건물 전체 부채(10.03억+3.5억=13.53억)를 기준으로 합니다. 경매 법원은 이런 사적 합의를 인정하지 않기 때문입니다.

📜 계약·법무 체크

🔧 스마트빌딩 로드맵 — 항목별 세부

합계 약 600~2,300만원. 공실 최소화·수요 증대 목적 — 깡통구조(G7) 자체는 해결 못 함, 현금흐름 개선용 별개 트랙. 외관정비가 신규 임차인 유치에 가장 직접적이라 최우선 권장.

✅ 실행 체크리스트 (누르면 저장됩니다)

🏦 대출 관리 메모

광주은행→전북은행 인수, 갱신 필요. 금리 상승 가능성 — 협상 필요

📈 확장 로드맵 — 단계별

🏏 배팅장 자금 연동 (도메인 경계 주의)

배팅장 사업 자체 설계·운영은 이 방(부동산 전용) 범위 밖 — 전담 방에서 다룸. 여기서는 에덴빌 세입자자금과의 상호작용만 추적:

⚖️ 만약 포기하면 경매로 — 안전성·실익 검토

매입을 포기하거나 건물주가 버티지 못하면 이 건물은 경매로 넘어갈 가능성이 높습니다. 이 탭은 "그렇게 됐을 때 우리(401호)가 안전한지" + "우리가 직접 응찰하는 게 실익이 있는지"를 준비하는 곳입니다.

💡 아래 점선 밑줄 단어는 누르면 쉬운 설명이 뜹니다.

🏗️ 구조 안전 — 제3자 검증 필요 (🆕 07-09 발견)

✅ 대비 체크리스트 (누르면 저장)

💰 우리가 직접 응찰한다면 — 실익 계산기

🎯 정직한 실익 판단

숫자만 보면 경매가 훨씬 싸 보입니다. 하지만 구조가 다릅니다 — 지금 딜은 "부채 승계"(현금 거의 0)인 반면, 경매는 현금 완납이 원칙(낙찰 후 약 1개월 내 잔금 완납)입니다. 경락잔금대출을 받아도 낙찰가의 20~30%(약 1.5~2.5억)는 현금으로 필요 — 이건 "가계 현금여력이 없다"는 이미 확인된 사실과 정면으로 충돌합니다.

➕ 새 기록 추가

📋 주요 결정 타임라인